De verhuur van een tweede verblijf aan de Spaanse kust is voor veel internationale kopers een aantrekkelijke optie. Vooral in regio’s zoals de Costa del Sol is het verhuren van je woning tijdens afwezigheid een manier om rendement te halen uit je investering. Maar vanaf 3 april 2025 verandert het juridische kader voor toeristische verhuur in Spanje aanzienlijk.
Deze blog legt helder uit wat de nieuwe regelgeving betekent, of je nu eigenaar bent van een appartement, villa of townhouse, of nog in de oriëntatiefase zit voor een aankoop. Zo ben je goed voorbereid en kun je bewustere keuzes maken.
Wat verandert er vanaf april 2025?
De Spaanse overheid heeft de Wet op het Horizontale Eigendom (Ley de Propiedad Horizontal) aangepast. De nieuwe Organieke Wet 1/2025 van 2 januari geeft Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) meer bevoegdheden om toeristische verhuur binnen gemeenschappen te reguleren.
Met andere woorden: niet elke eigenaar zal zijn woning zomaar aan toeristen mogen verhuren.
Belangrijkste veranderingen op een rij
Verhuur voor korte termijn (minder dan 11 dagen) vereist expliciete toestemming van de VvE. Als jouw woning zich in een gemeenschap met een VvE bevindt, moet je voortaan goedkeuring krijgen van de VvE om je woning voor korte termijn aan toeristen te verhuren.
De VvE kan met een 3/5 meerderheid van eigenaars én 3/5 van de quota (stemrechten) beslissen om toeristische verhuur toe te staan, te beperken of te verbieden.
De wet is niet retroactief. Heb je vóór 3 april 2025 al een geldige toeristische verhuurvergunning en ben je correct geregistreerd? Dan mag je blijven verhuren onder dezelfde voorwaarden.
Wie verhuurt zonder de juiste vergunningen of zonder toestemming van de VvE (indien vereist), loopt risico op boetes tot €600.000, afhankelijk van de regio.
Verhuur van 11 dagen tot 11 maanden is wettelijk toegestaan zonder goedkeuring van de VvE. Deze vorm van verhuur wordt almaar populairder, zeker bij overwinteraars, digital nomads of expats.
Valt mijn woning onder deze regelgeving?
De wet geldt voor alle woningen binnen een gemeenschap met een Vereniging van Eigenaars (VvE). Dit betekent:
Appartementen zijn bijna altijd onderdeel van een VvE. Townhouses maken vaak deel uit van een gesloten urbanisatie met gedeelde voorzieningen. Vrijstaande villa’s kunnen ook onder een VvE vallen, bijvoorbeeld in een resort of urbanisatie met gemeenschappelijk beheer.
Enkel wanneer je een woning bezit buiten een gemeenschap – dus volledig onafhankelijk zonder gedeelde infrastructuur – geldt deze verplichting niet. In dat geval heb je geen VvE-toestemming nodig, maar wel een toeristische vergunning.
Vergunning nodig, ook zonder VvE?
Ja. Dit is een veelvoorkomende verwarring. Ongeacht of jouw woning onder een VvE valt of niet: iedere eigenaar die zijn woning wil verhuren aan toeristen, moet een toeristische verhuurlicentie aanvragen.
Deze vergunning wordt aangevraagd bij de bevoegde autoriteit in jouw regio (voor Andalusië: de Junta de Andalucía) en omvat onder andere:
- Inschrijving in het Registro de Turismo de Andalucía (je ontvangt een VFT-nummer)
- Beschikken over een eerste bewoningsvergunning (licencia de primera ocupación)
- Voldoen aan technische vereisten qua comfort, veiligheid en uitrusting
- Gasten melden bij de politie via het online registratiesysteem
Heb je een woning binnen een VvE? Dan heb je zowel de toeristische vergunning als goedkeuring van de gemeenschap nodig.
Heb je een woning zonder VvE? Dan volstaat enkel de vergunning.
Wat als je nog geen woning hebt gekocht?
Bij MDR Luxury Homes begeleiden wij vooral internationale kopers tijdens hun zoektocht naar een (tweede) woning aan de Costa del Sol. Veel van onze klanten zitten in de oriëntatiefase, of kopen een woning off-plan (nog in aanbouw). In deze situatie is het belangrijk om rekening te houden met de volgende zaken.
Bij off-plan aankopen bestaat er nog geen actieve VvE. Wanneer je een woning koopt in een project dat nog in aanbouw is, is de VvE nog niet actief. De eerste vergadering vindt pas plaats na de levering van de eerste woningen. Op dat moment kunnen de eerste eigenaars beslissingen nemen over onder andere toeristische verhuur.
Dat betekent: er is in eerste instantie geen verbod op toeristische verhuur. Maar toekomstige VvE’s kunnen wél beperkingen opleggen zodra de gemeenschap formeel wordt opgericht.
Laat je goed informeren bij aankoop. Als je aankoop mede gericht is op verhuur, bespreek dit met je makelaar. Niet elk project is even geschikt. Sommige promotoren moedigen verhuur aan, anderen bouwen projecten bewust met uitsluiting van toeristische verhuur.
Het Digitaal Eénloketsysteem vanaf juli 2025
Naast de wetswijziging voert de Spaanse overheid ook een centraal registratiesysteem in: het Digitaal Eénloketsysteem. Dit systeem is in werking getreden op 1 januari 2025, maar de daadwerkelijke verplichting treedt pas in vanaf 1 juli 2025.
Wat betekent dit voor eigenaars?
- Elke woning die wordt verhuurd aan toeristen of voor tijdelijke verblijven moet geregistreerd worden via dit systeem.
- Het systeem centraliseert de gegevens van verhuurders, regionale vergunningen en meldingen
- De overheid krijgt meer controle en transparantie in de verhuursector
- Dit is opnieuw een stap richting professionalisering en legalisering van de verhuurmarkt.
Wat betekent dit concreet voor jou als koper of eigenaar?
Als je nu al eigenaar bent, of nog een aankoop overweegt, raden wij aan:
- Te checken of je woning in een gemeenschap valt, en of er VvE-beperkingen zijn
- Je woning correct te registreren als toeristische woning (VFT-nummer aanvragen)
- Te overwegen of middellange termijn verhuur een alternatief kan zijn
- Je woning toekomstgericht in te richten, zodat je flexibel blijft qua gebruik
- En vooral: laat je goed begeleiden. De regelgeving wordt complexer, en de financiële risico’s bij fouten zijn groot.
Wij doen geen verhuur, maar begeleiden wel met advies
Bij MDR Luxury Homes zijn we gespecialiseerd in de begeleiding van internationale kopers, niet in het beheer of verhuren van woningen. Toch krijgen we deze vragen uiteraard vaak van klanten, en daarom vinden we het belangrijk om goed te informeren.
We brengen onze klanten in contact met:
- Gespecialiseerde advocaten die advies geven over vergunningen en regelgeving
- Boekhouders of belastingadviseurs die helpen bij de fiscale optimalisatie van verhuur
- Beheerdiensten die instaan voor sleutelbeheer en verhuuradministratie, indien gewenst
Zo zorgen we ervoor dat onze kopers van bij de start correcte keuzes maken, en zich niet laten verrassen na de aankoop.
Conclusie
De nieuwe Spaanse regelgeving vanaf 3 april 2025 betekent dat toeristische verhuur voortaan onder striktere voorwaarden gebeurt, zeker voor woningen binnen gemeenschappen met een VvE.
Wie wil verhuren, zal moeten voldoen aan twee basisvoorwaarden:
- Een geldige toeristische vergunning
- Toestemming van de VvE, indien van toepassing
Voor wie nog in de aankoopfase zit, is het belangrijk om dit onderwerp mee te nemen in de afweging. Niet elk vastgoed is even geschikt voor verhuur, en je strategie moet aansluiten bij de juridische realiteit én jouw persoonlijke doelen.
Meer weten of een woning kopen met een duidelijke strategie?
Wij begeleiden jou persoonlijk tijdens elke stap van je zoektocht. Van regioselectie tot aankoopbegeleiding, en van advies over verhuur tot contact met de juiste partners.
