De vraagprijs is zelden het bedrag dat uiteindelijk van je rekening gaat.
Naast de aankoopprijs bestaan de kosten koper in Spanje uit belastingen, juridische begeleiding, notaris- en registratiekosten en mogelijk kosten voor een hypotheek.
Vooral het verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw heeft een aanzienlijke invloed op het eindbedrag. Als praktische richtlijn kun je rekenen op:
9 tot 10%
extra bij bestaande bouw
13 tot 14%
extra bij nieuwbouw
Dat verschil zit voornamelijk in de belastingen. Maar ook binnen deze percentages blijft elke aankoop anders. De koopprijs, de gekozen advocaat, de complexiteit van het dossier en eventuele financiering bepalen hoeveel je werkelijk betaalt.
De kosten koper in Spanje in één overzicht
| Kostenpost | Bestaande bouw | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting of btw | 7% ITP | 10% IVA |
| AJD-zegelrecht | Niet op de reguliere aankoop | 1,2% |
| Advocaat | Vaak circa 1% + 21% IVA | Vaak circa 1% + 21% IVA |
| Notaris | Meestal €700–€1.500 | Meestal €700–€1.500 |
| Eigendomsregister | Meestal €400–€900 | Meestal €400–€900 |
| Hypotheektaxatie | Vaak €300–€600 | Vaak €300–€600 |
Deze bedragen zijn begrotingen, geen vaste tarieven. Vraag vóór de aankoop altijd om een persoonlijke kostenraming.
1. Bestaande bouw: 7% overdrachtsbelasting
Koop je een bestaande woning in Andalusië, dan betaal je normaal gesproken geen btw maar Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, meestal afgekort tot ITP.
Het algemene ITP-tarief in Andalusië bedraagt momenteel 7%. Er bestaan verlaagde tarieven voor specifieke situaties, onder meer bij bepaalde aankopen van een hoofdverblijf met een beperkte waarde. Voor de meeste internationale kopers van een tweede woning aan de Costa del Sol geldt echter het algemene tarief van 7%. De actuele tarieven staan bij de Junta de Andalucía.
Een belangrijk detail is de belastbare waarde. ITP wordt niet automatisch alleen over de overeengekomen koopprijs berekend. Wanneer de officiële valor de referencia van het kadaster hoger is, kan die hogere referentiewaarde als belastinggrondslag gelden. Het Spaanse kadaster bevestigt dat deze waarde wordt gebruikt voor de berekening van ITP en AJD.
Daarom hoort een controle van de referentiewaarde bij de voorbereiding van iedere aankoop. Een aantrekkelijke koopprijs betekent niet vanzelfsprekend dat de belasting ook uitsluitend over die lagere prijs wordt berekend.
Voorbeeld
Bij een bestaande woning met een belastbare waarde van €600.000 bedraagt de ITP:
€600.000 × 7% = €42.000
2. Nieuwbouw: 10% btw en 1,2% AJD
Bij de eerste levering van een woning door een projectontwikkelaar geldt een andere belastingstructuur.
Je betaalt doorgaans:
- 10% IVA, de Spaanse btw;
- 1,2% AJD, het Andalusische zegelrecht op notariële documenten.
De Spaanse belastingdienst bevestigt dat een eerste levering door de projectontwikkelaar normaal onder 10% IVA valt. Bestaande woningen vallen in beginsel onder ITP. Zie hiervoor de toelichting van de Agencia Tributaria.
Het algemene AJD-tarief in Andalusië bedraagt momenteel 1,2%. Ook voor de AJD kan de valor de referencia als grondslag gelden wanneer die hoger is dan de overeengekomen koopprijs.
Voorbeeld
Bij een nieuwbouwwoning van €600.000 bedragen de belastingen:
- IVA: €600.000 × 10% = €60.000
- AJD: €600.000 × 1,2% = €7.200
Totale aankoopbelasting: €67.200
Dat is €25.200 meer dan de ITP op een bestaande woning van dezelfde waarde.
Let bij nieuwbouw ook goed op welke onderdelen in de geadverteerde prijs zijn opgenomen. Een parkeerplaats, berging, meerwerkpakket of los verkochte inrichting kan de uiteindelijke koopprijs en belastingberekening beïnvloeden.
3. De kosten van een onafhankelijke advocaat
Een advocaat is niet wettelijk verplicht om een woning in Spanje te kopen. Voor een internationale koper is onafhankelijke juridische begeleiding echter een essentieel onderdeel van een zorgvuldige aankoop.
De advocaat controleert onder andere:
- wie de juridische eigenaar is;
- of er hypotheken, beslagen of andere lasten bestaan;
- of uitbreidingen en verbouwingen correct zijn geregistreerd;
- of gemeentelijke belastingen en gemeenschapsbijdragen zijn betaald;
- welke vergunningen en documenten beschikbaar zijn;
- of de koopovereenkomst voldoende bescherming biedt;
- of er bij nieuwbouw bankgaranties bestaan voor gedane termijnbetalingen.
Veel advocaten rekenen ongeveer 1% van de koopprijs, plus 21% IVA, hoewel vaste prijzen en minimumtarieven eveneens voorkomen. Vraag altijd wat precies in het honorarium is inbegrepen. Fiscale vertegenwoordiging, een volmacht, de aanvraag van een NIE-nummer of werkzaamheden na de overdracht kunnen apart worden berekend.
Voorbeeld
Bij een woning van €600.000 en een honorarium van 1% komt dit neer op:
- honorarium: €6.000
- IVA over het honorarium: €1.260
- totaal: €7.260
Kies bij voorkeur een advocaat die uitsluitend jouw belangen vertegenwoordigt en niet afhankelijk is van de verkopende partij.
4. Notaris, register en administratie
De notaris legt de overdracht vast in de openbare koopakte, de escritura pública. De notaris controleert de formele rechtmatigheid van de transactie en dient de akte doorgaans elektronisch in bij het eigendomsregister.
Notariskosten zijn gereguleerd en worden onder meer beïnvloed door:
- de koopprijs;
- de lengte en complexiteit van de akte;
- het aantal bijlagen en kopieën;
- eventuele aanvullende verklaringen of volmachten.
Voor de begroting van een reguliere aankoop kun je vaak rekening houden met ongeveer €700 tot €1.500. De precieze verdeling van de notariskosten kan afhangen van de koopovereenkomst en de aangevraagde afschriften.
Na ondertekening wordt het eigendom op naam van de koper ingeschreven in het Registro de la Propiedad. Hiervoor kun je bij veel aankopen ongeveer €400 tot €900 reserveren. Zowel notarissen als registradores werken met wettelijk vastgestelde tariefstructuren; het zijn dus geen willekeurige percentages van de verkoopprijs.
Daarnaast reken je vaak op een beperkt bedrag voor administratieve afhandeling, zoals de belastingaangifte, de indiening van documenten via een gestoría en de aanvraag van een NIE-nummer. Iedere buitenlandse koper heeft dit identificatienummer nodig om in Spanje een woning te kunnen kopen.
In de rekenvoorbeelden hieronder is voor deze administratieve afhandeling en documenten €400 opgenomen. Controleer of deze werkzaamheden al in het honorarium van je advocaat zijn inbegrepen, zodat je ze niet dubbel begroot.
5. Welke hypotheekkosten betaal je zelf?
Sinds de invoering van de Spaanse hypotheekwet van 2019 draagt de bank bij een hypotheek voor consumenten een belangrijk deel van de formaliseringskosten.
De bank betaalt in beginsel:
- de notaris voor de hypotheekakte;
- de registratie van de hypotheek;
- de gestoría voor de hypotheekakte;
- de toepasselijke belasting op de hypotheekakte.
De koper betaalt zelf:
- de taxatie van de woning;
- een eigen kopie van de hypotheekakte, wanneer die wordt aangevraagd;
- een eventuele afsluitprovisie als de gekozen hypotheek die kent;
- kosten voor onafhankelijk juridisch of financieel advies.
Volgens de Banco de España betaalt de consument de taxatie, terwijl de bank de notaris, registratie, belastingen en gestoría van de hypotheek draagt.
Een taxatie kost vaak ongeveer €300 tot €600, afhankelijk van het type en de omvang van de woning. Laat ook controleren of de bank een afsluitprovisie, verplichte verzekering of korting via gekoppelde financiële producten voorstelt. Dat zijn geen aankoopbelastingen, maar ze beïnvloeden wel de werkelijke financieringskosten.
Realistisch rekenvoorbeeld: woning van €600.000
Onderstaande berekening gebruikt een advocatenhonorarium van 1% plus IVA en representatieve bedragen voor notaris, registratie en administratieve afhandeling.
| Kostenpost | Bestaande bouw | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| Koopprijs | €600.000 | €600.000 |
| ITP, 7% / IVA, 10% | €42.000 | €60.000 |
| AJD, 1,2% | n.v.t. | €7.200 |
| Advocaat, inclusief IVA | €7.260 | €7.260 |
| Notaris, begroting | €1.000 | €1.000 |
| Eigendomsregister, begroting | €650 | €650 |
| Administratie en documenten, begroting | €400 | €400 |
| Totale bijkomende kosten | €51.310 | €76.510 |
| Totale investering | €651.310 | €676.510 |
De bijkomende kosten bedragen in dit voorbeeld ongeveer 8,6% van de koopprijs bij bestaande bouw en 12,8% bij nieuwbouw.
Met een taxatie, eventuele hypotheekgerelateerde kosten en kleine afwijkingen in professionele kosten kom je iets hoger uit. Daarom is 9 tot 10% reserveren bij bestaande bouw een verstandige werkbegroting. Bij nieuwbouw geeft een reserve van 13 tot 14% ook ruimte voor aanvullende documenten en meerwerk.
Welke bedragen zijn géén extra aankoopkosten?
Een reserveringsbetaling of aanbetaling wordt vaak ten onrechte bij de aankoopkosten opgeteld. Normaal gesproken vormt die betaling onderdeel van de afgesproken koopprijs.
Betaal je bijvoorbeeld €6.000 als reserveringsbedrag en later 10% bij het arras-contract, dan zijn dit doorgaans voorschotten op de woning en geen bedragen bovenop de koopprijs.
Let ook op de plusvalía municipal, de gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond. Bij een normale verkoop tegen betaling is de verkoper wettelijk de belastingplichtige. Controleer desondanks of de koopovereenkomst geen clausule bevat die probeert de economische kosten bij de koper te leggen. Dit verdient vooral bij een overeenkomst van een projectontwikkelaar aandacht. De wettelijke hoofdregel staat in artikel 106 van de Spaanse Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Controleer vóór iedere betaling:
- aan wie het geld wordt overgemaakt;
- onder welke voorwaarden het terugbetaalbaar is;
- of het bedrag expliciet op de koopprijs in mindering wordt gebracht;
- wat er gebeurt wanneer juridische controles problemen aan het licht brengen;
- welke gevolgen annulering door koper of verkoper heeft;
- of belastingen en kosten die wettelijk bij de verkoper horen niet alsnog contractueel aan de koper worden toegerekend.
Teken daarom geen reserverings- of arras-overeenkomst voordat de voorwaarden juridisch zijn beoordeeld.
Kosten die vaak buiten de eerste berekening blijven
De aankoopbegroting stopt niet altijd bij de notaris. Houd, afhankelijk van de woning, ook rekening met:
- aansluiting of omzetting van water en elektriciteit;
- gemeenschapsbijdragen;
- gemeentelijke onroerendezaakbelasting, IBI;
- afvalstoffenheffing;
- woningverzekering;
- fiscale vertegenwoordiging voor niet-residenten;
- inrichting, raamdecoratie of airconditioning;
- herstelwerkzaamheden na de overdracht;
- verhuurregistratie en aanvullende eisen wanneer verhuur onderdeel is van het plan.
Dit zijn geen directe aankoopkosten, maar ze bepalen wel hoeveel financiële ruimte je na de overdracht overhoudt. Wat deze vaste lasten jaarlijks bedragen, lees je in ons overzicht van de jaarlijkse kosten van een tweede verblijf in Spanje.
De vraagprijs is pas het begin
Een woning van €600.000 kost in de praktijk dus geen €600.000.
In de bovenstaande voorbeelden komt het totale bedrag uit op ongeveer:
- €651.310 bij bestaande bouw
- €676.510 bij nieuwbouw
Het verschil tussen een aangename aankoop en een financieel ongemakkelijke aankoop zit vaak niet in de woning zelf, maar in de voorbereiding.
Begin daarom niet alleen met de vraag hoeveel je kunt lenen of welke koopprijs binnen bereik ligt. Bepaal eerst hoeveel eigen middelen beschikbaar moeten blijven voor belastingen, juridische controle, overdrachtskosten en het leven na de aankoop.
Wil je weten wat een concrete woning jou in totaal kost?
MDR Luxury Homes maakt graag een indicatieve kostenraming, zodat je die vervolgens samen met je advocaat en financieel adviseur kunt verfijnen.
De tarieven en voorbeelden in dit artikel zijn gecontroleerd op basis van de regels die op 6 oktober 2026 gelden. Het artikel is algemene informatie en geen persoonlijk juridisch, fiscaal of financieel advies. Laat vóór een aankoop altijd een definitieve berekening maken op basis van de woning, de fiscale waarde, je verblijfsstatus en de gekozen financiering.
Word lid van de discussie