Kopen in Spanje? Vergeet je KYC niet (en waarom het écht in jouw voordeel is)
Wanneer je een woning koopt aan de Costa del Sol, denk je waarschijnlijk eerst aan het uitzicht, het klimaat of de ligging van het pand. Maar er is één stap die minstens even belangrijk is – en die in Spanje verplicht is voor elke erkende makelaar en promotor: het invullen van een KYC-formulier.
Dat klinkt misschien administratief, maar eigenlijk is het een van de slimste en meest beschermende stappen in het hele aankoopproces. Toch zien we nog té vaak dat deze stap wordt vergeten of genegeerd.
Wat is KYC precies?
KYC staat voor Know Your Customer – een internationaal principe dat banken, notarissen én makelaars verplicht om te weten met wie ze zakendoen. In Spanje is het wettelijk vastgelegd in het Koninklijk Besluit 304/2014, een van de kernstukken van de antiwitwaswetgeving (Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales).
Concreet betekent dit:
✔️ jouw identiteit moet officieel worden geverifieerd
✔️ de herkomst van jouw fondsen moet duidelijk zijn
✔️ je moet kunnen aantonen dat je aankoop past binnen jouw profiel als koper
Dit is géén overbodige formaliteit. Het is een wettelijke vereiste, en meer nog: het is er om jouw belangen te beschermen.
Waarom is dit zo belangrijk?
In een internationale markt als de Costa del Sol – waar 149 nationaliteiten vastgoed kopen – is transparantie cruciaal. Niet alleen voor ons als makelaar, maar ook voor banken, promotoren, notarissen en advocaten.
Zonder geldige KYC-documenten:
kan een notaris de verkoop weigeren te voltooien
kan je geen reservering maken bij sommige nieuwbouwprojecten
is het niet mogelijk om een hypotheekaanvraag te starten
loop je het risico dat je droomwoning in de tussentijd wordt verkocht aan iemand anders
En dat is niet hypothetisch.
We zagen al eens hoe een klant z’n droompenthouse kwijtspeelde omdat z’n bankdocumenten niet op tijd in orde waren. Alles stond klaar, maar de promotor kreeg geen bevestiging van de herkomst van fondsen – waardoor de woning aan iemand anders werd toegewezen en hij zijn deposit kwijt was.
Welke documenten worden gevraagd?
Wij helpen je hier stap voor stap bij, maar in grote lijnen zijn dit de documenten die we nodig hebben:
Identificatie
Geldig paspoort of ID-kaart
NIE-nummer (Spaans fiscaal nummer, als je dat al hebt)
Herkomst van fondsen
Bankverklaring of recent bankuittreksel
Bewijs van inkomsten (loonfiches, jaarrekening als zelfstandige, pensioen, etc.)
Eventueel verkoopakte van vorige woning of ander bezit
- Utiliteitsrekening met vermelding van naam en adres (water, elektriciteit, gas, etc.)
Profiel als koper
Reden van aankoop (tweede verblijf, verhuur, investering)
Basisinformatie over je financiële situatie (enkel globaal, geen detailcijfers)
Alles wordt uiteraard volledig vertrouwelijk behandeld en uitsluitend gebruikt om te voldoen aan de Spaanse wetgeving.
Maar… niet elke makelaar doet dit
En hier komt een belangrijk punt dat we niet kunnen negeren:
Lang niet elke makelaar op de Costa del Sol voert een KYC-onderzoek uit.
Sommigen vinden het “te veel gedoe”. Anderen beschouwen het als “agressief” richting hun klant. En ja, er zijn zelfs agentschappen die hun klanten niet eens informeren over het bestaan van deze wettelijke verplichting. Ze laten het onderzoek pas starten nadat de reservatie is getekend – met alle gevolgen van dien.
We hebben het helaas al meerdere keren meegemaakt.
Een klant die een appartement kocht in Estepona betaalde z’n deposito persoonlijk, zonder begeleiding. Maar de aankoop wilde hij uiteindelijk laten verlopen via een nieuw Spaans bedrijf dat hij nog moest oprichten.
De promotor startte – zoals wettelijk verplicht – het onderzoek naar de herkomst van fondsen… en toen begon de miserie: documenten klopten niet, er was geen structuur opgezet, het bedrijf bestond nog niet juridisch, en de timing liep volledig in het honderd.
Gevolg? Maanden vertraging, stress en het risico op verlies van de reservatie.
KYC: hoe zit dat in België, Nederland en de VS?
KYC is geen typisch Spaans verschijnsel. Ook in andere landen bestaan er regels rond het identificeren van vastgoedkopers – al zijn die niet overal even strikt of duidelijk.
België
In België is KYC volledig verplicht voor vastgoedmakelaars.
Wie erkend is door het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) moet:
de identiteit van de klant nagaan
bewijs van fondsen opvragen
verdachte transacties melden
Belgische kopers zijn daardoor vaak al vertrouwd met deze procedure.
Nederland
In Nederland is KYC niet verplicht voor alle makelaars.
Alleen makelaars die onder de Wwft vallen (Wet ter voorkoming van witwassen en financiering van terrorisme) moeten deze controles uitvoeren.
In de praktijk betekent dit dat niet elk makelaarskantoor systematisch een KYC-proces doorloopt. Bij vastgoedtransacties in Spanje kan dat leiden tot vertraging of onduidelijkheid.
Verenigde Staten
In de Verenigde Staten is er geen uniforme, federale verplichting voor vastgoedmakelaars om KYC toe te passen.
Wel gelden er zogenaamde “Geographic Targeting Orders” (GTO’s), waarbij vastgoedtransacties via vennootschappen in steden zoals New York, Los Angeles en Miami onderworpen zijn aan bijkomende identificatieverplichtingen.
In de praktijk voeren vooral banken, advocaten en escrow agents de controles uit – niet altijd de makelaar zelf.
Spanje
In Spanje is de wetgeving duidelijk en strikt.
Elke erkende makelaar, promotor, notaris en bank is wettelijk verplicht om een KYC-proces uit te voeren
Deze verplichting is vastgelegd in het Koninklijk Besluit 304/2014
KYC geldt voor élke koper, ongeacht nationaliteit of aankoopbedrag
Bij MDR Luxury Homes nemen wij deze verplichting ernstig.
Wij zijn:
Geregistreerd makelaar via API (Asociación Profesional de Inmobiliarios)
Lid van de LPA (Leading Property Agents of Spain)
Een vertrouwd aanspreekpunt voor kopers die correct en veilig willen handelen
Onze aanpak: proactief, helder, en op jouw tempo
Bij MDR Luxury Homes nemen we dit proces volledig op ons:
Je krijgt een duidelijk overzicht van wat er nodig is
We beantwoorden al je vragen, in jouw taal
We werken samen met jouw advocaat of bankier indien gewenst
En we zorgen dat alles ruim op tijd in orde is
We willen dat jij zorgeloos kunt focussen op wat wél telt: het vinden van je ideale woning aan de Costa del Sol.
Veelgestelde vragen over KYC bij vastgoed in Spanje
Moet ik als Europeaan ook een KYC-proces doorlopen?
Ja. De antiwitwaswetgeving in Spanje geldt voor alle kopers, ongeacht hun nationaliteit.
Is dit alleen van toepassing bij nieuwbouwprojecten?
Nee. Zowel bij nieuwbouw als bij herverkoop is KYC verplicht. Erkende makelaars, promotoren, banken en notarissen voeren dit proces uit.
Wanneer moet ik mijn documenten aanleveren?
Bij voorkeur zo vroeg mogelijk in het aankoopproces. Zo vermijd je stress, vertraging en mogelijke obstakels.
Wat gebeurt er als ik mijn KYC-documenten niet op tijd in orde krijg?
Dat kan leiden tot vertraging bij de aankoop of, in het ergste geval, tot het verlies van de woning aan een andere koper die sneller handelt.
Mag ik kopen via een vennootschap?
Ja, dat is mogelijk. Maar dit vereist extra voorbereiding en documentatie. Wij begeleiden je stap voor stap bij deze aanpak.
Is het niet overdreven of wantrouwig om zo’n onderzoek te doen?
Nee. Het KYC-proces beschermt jou als koper en toont aan dat je handelt volgens de regels. Het verhoogt je geloofwaardigheid in het aankoopproces.
Wat doet MDR Luxury Homes met mijn gegevens?
Jouw gegevens worden volledig vertrouwelijk behandeld en uitsluitend gebruikt om te voldoen aan de wettelijke verplichtingen onder de Spaanse antiwitwaswetgeving.
laat het je niet afschrikken – laat het je voorbereiden
KYC klinkt misschien als papierwerk, maar het is een essentiële stap in het beschermen van jouw investering. Een goed voorbereid dossier maakt het verschil – zeker in een markt waar snelheid en vertrouwen allesbepalend zijn.
Wil je weten wat jij nodig hebt voor jouw KYC-dossier?
Plan een vrijblijvende kennismaking in met Luc via deze link – dan leggen we alles rustig uit.
Disclaimer
Deze blogpost is louter informatief en vervangt geen juridisch advies. Voor specifieke begeleiding raden wij aan om samen te werken met een erkende advocaat of fiscalist in Spanje. MDR Luxury Homes kan je, indien gewenst, in contact brengen met betrouwbare professionals binnen ons netwerk.
